今讲述地契的一些事

地契收藏

有专门的人收藏地契，地契作为见证我国土地权属变更的重要历史资料，真实地反映了我国不同的历史时期的 土地所有权制度、土地权属变更及对土地的 管理制度，甚至反映某一历史时期的社会、经济、政治、文化的发展状况，从这个意义上说，正是最为轻盈单薄的纸，承载了中国最为深刻厚重的历史。

地契

在清代，地契的书写人都是书法较好且以此为职业的人，他们对这些契约里应该反映的内容、格式、用词都十分熟悉，契约中的内容一般包括卖地人的姓名、卖地原因、所卖土地编号、土名、税亩(或丈积)、四至、买主姓名、价银等等。而防伪也是老地契中所注重的。在乾隆年间的一些老地契中，我们看到这些官印并不是只盖一次，而是在涉及到价钱、日期等地方都会盖上这方形的印。在老地契上还会发现只出现一半的印迹，专家解释，这叫“骑墙印”，也是古时一种防伪的办法，往往将买卖双方一式两份的契约叠加在一起，然后同时盖上一个印，辨认真假时，只要将印迹一对，如果能刚好吻合，那就是真的契约。

清代地契总体上是采取“民写官验”的形式，即先由买卖双方自行协商，书写买空卖空地契，然后由官府进行验核。验核的方式一般有两种，一种是清初实行的“官验契”，即在民写地契上加盖当时州县官印，收取契税，表示官方对地契的承认，“白契”变成“红契”。另外一种是清代中晚期实行的粘连契尾的方式，即由布政司统一刊印契尾，编号发行，粘连在民写地契之后，作为官府验契凭证。而这两种方式的清代契约在海南的收藏界里都有存在。

与内地一样，海南地契也有毛笔、刻版、雕版、石雕、铜板雕、木雕、印刷等多种形式。契据内容详细，书写规范，“原中人”、“官中人”及税票等要素都有。但是何云强及卢传福都表示，在海南红契少，白契多。一说是，可能缘于地处偏远的关系，朝廷对海南的控制也许“鞭长莫及”。另一说则认为，海南人口少、土地多，而少数民族对土地的态度又较为随意。在内地发现的10张地契中有近半数是官契，而在海南的红契较少，已收藏的红契较多的是海口、琼海、定安、文昌等地。“民间执业，全以契券为凭”，这是清代认可的土地管理方式，但这些契约必须是经官方核验，方能得到法律保护。在官方验契后所收取的契税多少，在不同时期也有不同的收取办法。

地契的历史

据《海南岛志》中记载，乾隆十四年(1749年)，清政府制定了契税法，监督州县片收土地买卖时的契税情况，同时在契税法中规定，断卖契需交税9%，而典契则交4.5%;光绪三十年(1904年)改订税则,改为断卖契每两征洋银6分,典按契每两征洋银3分，当时全岛的税额达35万两;宣统元年(1909年)七月，又进行加税，规定无论旗籍还是民籍，断卖价每两征银9分，典价每两征银6分，这一增加，使全岛的税额增加到60万两之多。 有着双方交易契约、地契官纸、契尾的地契，各个部分的纸质、字体及内容都不一样，这是一份较为完整的三联契纸。第一部分是用毛笔字书写交易双方的契约，第二部分是一张印出来的“地契官纸”，而最后部分则是字迹要稍显淡些的契尾。何云强说，这是他在府城收集到的，清代府城有专门的房地产管理库，这说明清代海南已施行权籍管理办法，并没有因为“天高皇帝远”而过于疏松。根据史料记载，这种三联契纸就是从光绪年间开始启用的。契纸中还注明，对于有意走漏瞒匿税者，按产价如数进行处罚，八成奖给告发者，二成充公。

典押、买卖土地时双方订立的法律文据。其中载明土地数量、坐落地点、四至边界、价钱以及典、买条件等，由当事人双方和见证人签字盖章。是转让土地所有权的证明文件。地契由卖方书立，内容包括土地面积、坐落、四至，地价，出让条件，当事人双方、亲属、四邻、中人及官牙等签字盖章。未向官府纳税前的地契称为“白契”，经官府验契并纳税后称为“ 红契”。只有“红契”具有法律效力。地契由买方保存，作为土地所有权凭证，可以凭它作抵押贷款。 中华人民共和国成立后，在国家土地征用条例公布前(1953年11月前)土地允许买卖，在买卖土地时仍需书写地契。

现在

事实上，并不是每个国家买房都有房产证的，澳大利亚、新西兰、美国、英国等国家都是没有房产证的。 在国内，认定房子归属你名下，有房产证、不动产权证、购房合同来证明，那么在美国代替这些存在的就是地契。美国地契的信任度还是很高的，如果需要具体的证明只需登录当地政府网站即可下载打印房屋信息。 美国真实的地契，上门有房屋详细地址以及业主真实签名。同样，客户在签约过后前是看不到此张地契的，只有在过户后，才能看到。

美国是由专业的产权保险公司去验证产权相关问题，包括但不限于检查地契、核实业主真伪、查验房屋有无抵押查封等。 所以在美国买了房子没有房产证也不必担心，地契就是房屋产权合法的证明，在美国的政府网站也可以随时查询，调取资料也省去了国内排队房产局、等待办事人员办理的种种繁琐程序。

美国的不动产登记制度

美国的不动产登记体系有三大类型，竞赛型登记法(race act)、通知型登记法(notice act)和通知——竞赛型登记法(notice-race act)。全美国各州都采纳这三种类型中的一种登记法。竞赛型登记法通常规定转让文件只有经登记才能移转所有权，登记是交付程序的一部分。在二个接续的购买人之间，先登记的购买人取得所有权并对抗后来记的购买人，其核心规则是第一个登记的人了取得优先权。 通知型登记法规定次购买人只有在不知道先前未登记的权益时才能有效取得财产权益。该类型登记法的核心思想是“最后一个善意购买人”取得优先权，次购买人须在支付价值时不知情。竞赛型登记法是竞赛型登记法和通知型登记法的混合物，次购买人不仅应对先前未登记的权益不知情，而且还须首先登记自己的转让。其核心思想是一个登记的善意购买人取得优先权。

善意购买人必须符合三个要件才能取得优先权：一是支付价值;二是不知情;三是第一个登记。竞赛型登记法和通知型登记法在美国最为普遍，在美国50 个州，这两种立法将近各占一半。纯粹竞赛型登记法则极少数州采用，只有路易斯安娜州和北卡罗来那州。美国的不动产登记系统以县为单位，受让人将转让书提交给不动产所有地的土地登记办公室，登记员只是将该不动产交易情况作一个记录，通常是复印该不动产转让书，将复印件放入土地登记簿中，并建立一个公共的供人检索和调阅的索引系统。这样，不动产所有权就向公众公开了。但所有权最终属于谁则由调查人自己做出判断，政府部门的工作仅仅是复印转让书和编制索引。政府只是为保存土地登记材料提供地方，为调查人检索土地登记提供服务。